Contrats de mise à disposition de sites de production: le bail à ferme, le commodat et l'emphytéose

Le Service Economie - Agriculture de Bruxelles Economie et Emploi met des exemples de contrats de mise à disposition de sites de production pour les professionnels du secteur.

Du point de vue de l'agriculteur, l'accès à la terre est un élément essentiel pour la stabilité de son projet. L'idéal pour un porteur de projet est d'obtenir une mise à disposition du terrain qui corresponde à la durée de son projet. Le bail à ferme (de 9 ans renouvelable ou de carrière), contrat payant et inscrit dans la loi sur le bail à ferme, correspond souvent à cet objectif, mais est difficile à obtenir dans le contexte actuel (méfiance des propriétaires).

Un commodat, contrat gratuit et à durée déterminée établi entre le propriétaire et l’agriculteur, peut aussi donner des garanties de stabilité.

Enfin, une troisième possibilité est le contrat d’emphytéose de minimum 27 ans, lequel doit être signé devant notaire.

 

Du point de vue du propriétaire, il est important de se poser la question de la durée pendant laquelle il souhaite mettre son terrain à disposition. Etant donné qu'un projet agricole nécessite une vue à long terme pour pouvoir se développer de manière optimale, la durée du contrat est un aspect essentiel pour l'agriculteur.. La durée du contrat est donc un aspect du contrat qui est très important pour l’agriculteur.

Par ailleurs, il faut savoir qu’un propriétaire qui souhaite que ses terres soient occupées par une agriculture durable (i.e. qui respecte des principes tel que repris dans le cahier de charges BIO) ne pourra malheureusement pas intégrer cet aspect dans le cadre d’un bail à ferme, en raison du principe de liberté culturale qui est imposée par la loi.  Par contre, il est possible d’insérer une telle clause dans le cadre d’un commodat ou d’une emphytéose qui sont plus libres.

 

Voici quelques exemples de contrats :

 

  1.  

    Le choix du type de contrat ainsi que son contenu spécifique sont le résultat d'une négociation entre propriétaire et occupant, en tenant compte des limites et possibilités imposés par  la réglementation en vigueur

 

 

1. Le bail à ferme

 

Il est l'une des grandes catégories de baux organisés spécifiquement par la loi et inscrit dans le code civil. Ce contrat encadre de manière générale la mise à disposition de terres agricoles moyennant un loyer (appelé « fermage »), lorsque celles-ci sont affectées principalement à une exploitation agricole dont les produits sont principalement destinés à la vente.

 

  • Certains éléments du bail à ferme permettent de protéger l’agriculteur : très longues durées, fermages bas, liberté de culture, possibilité de transmission aux enfants, droit de préemption (priorité) en cas de vente
  • Ce type de bail est souvent évité par les propriétaires de terres car en cas de vente, une terre occupée par un bail à ferme vaut généralement moins qu’une terre non-occupée , du fait que l’éventuel acquéreur ne peut que donner congé à l’occupant que sous certaines conditions strictes, dont par exemple pour exploitation personnelle pendant une durée minimale de 9 ans.

 

Base légale :

Le bail à ferme est inscrit dans le Code Civil. Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 3 contient les « Des règles particulières aux baux à ferme. ». Cette loi peut être consultée au Moniteur Belge.  Régionalisée depuis 2014 dans le cadre de la VIème réforme de l’État.

 

2. La convention de commodat

 

Il s’agit d’un contrat qui organise la relation entre un propriétaire et un locataire, lorsque le propriétaire souhaite prêter gratuitement son bien - par exemple une terre – afin que le locataire s'en serve dans un but déterminé, à titre de service rendu.

 

  • Mode contractuel non spécifique à l'agriculture, ne peut être utilisé qu'à condition d'y inscrire la gratuité et la nature essentielle d'un service rendu (au risque, sinon, de requalification en bail à ferme par le juge en cas de conflit).

     

  • Peut être conclu pour une durée déterminée ou non, par exemple jusqu'à la fin du projet agricole, fin de l'usage pour lequel le bien a été emprunté.

 

Base légale :

Le commodat est inscrit dans le Code civil : article 1874 et suivants. Ceci offre l’avantage d'un cadre légal propre avec des principes claires à suivre. Ce cadre permet de bien équilibrer les besoins de l’agriculteur et les souhaits du propriétaire.

 

3. L’Emphytéose

 

Il s’agit d’un contrat qui confère à son titulaire, l'emphytéote, un droit réel temporaire allant de 27 à 99 ans : durant le bail et dans les limites de ses prescriptions, celui-ci a la pleine jouissance du bien et peut exercer tous les droits attachés à la propriété du bien, mais sans en être propriétaire d'un point de vue patrimonial. Ce contrat offre une très grande garantie à l’occupant, il est d’ailleurs souvent appelé « quasi propriété ».

 

  • Etabli par acte notarié et à long terme, pour une période obligatoirement de 27 à 99 ans et moyennant redevance appelée « canon »

     

  • Fondé sur la mise en valeur et l'amélioration du bien, possibilité de faire tous travaux, plantations, constructions à condition de ne pas diminuer la valeur du fonds et de respecter le cadre légal (urbanistique et autre) en vigueur.

 

Base légale :

L’emphytéose est inscrite dans la Loi sur le droit d’emphytéose du 10.01.1824. L'article 2 relatif à la durée de minimum 27 ans est impératif (obligatoire). Les autres dispositions sont supplétives (facultatives).

Catégorie de ressource: 
Public cible: 
Langues de la ressource: 
Français
Leopold D'HOOP DE SYNGHEM